卓靈倩專欄|買房者必讀文章—美國購房的流程
對於房屋投資者來說，在購房之前弄清購房流程是至關重要的。美國的房產交易和中國存在著諸多不同，在買房之前要經歷哪幾道程序，現金買房和貸款買房又有哪些注意事項？……這些問題都可以在接下來的文章中尋找到答案。
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1.現金與貸款購入
一般的購房者分為現金購入與貸款購入兩種鑒於國內的外匯管制政策，決定現金購入房屋的投資者最好是在如果是在買房前把所需要的資金轉到美國的銀行賬戶上來。因為針對現金買房，賣家都會要求買家出示存款證明（proof of funds）.如果是中國國內銀行的存款證明，由於國內的外匯管制原因，賣方很可能會因為擔心錢款不能在過戶前到賬而猶豫是否要接受這個OFFER。
如果準備貸款買房的，那就要先聯繫貸款專員，開具一份可貸款證明（pre-approval letter）。因為針對貸款買房的買家，賣家通常要根據買家提供的可貸款證明後判斷其是否有符合買房條件，才會決定接不接受這個OFFER。
2.聯繫房產經紀人看房
經過一番篩選，找到滿意的房子之後，一定要讓房產經紀人讓賣家那邊出示房屋的基本情況報告（seller disclosure notice）在這份報告里，賣家會把他所知道關於房屋的重要信息
進行披露。地基有沒有修過，哪年修過。屋頂哪年換過。房子之前有沒有白蟻災害之類是購房者比較關心的問題。
3.考慮出價
當對選定的房子各方面都滿意後，就要考慮出價了（offer）這個offer將直接關係到交易的成功與否，所以也要格外地審慎，一定要根據房子的實際情況合理出價，促成交易達成。
出價的時候，有一個日期要特別注意：可反悔期（option period）。可反悔期一般是7-10天。這個的作用主要是你交給賣家一點錢，這個期間內賣家不能把房子賣給其他人。（option fee）通常在100-300.。你也可以在此期間請檢查師對房子進行檢查，如果對房子的狀況感到不滿意，或者有需要維修的賣家那邊不予維修，那就可以不買這個房子。而之前交付的押金可以退回。但是值得注意的是，在檢查期內檢查出房子所有的問題，賣家是沒有義務負責維修的。如果關於維修事項談不攏，買家選擇不買這個房子，在可反悔期內，買家也可以無條件隨時退房。退房押金是可以退回，但是option fee是不予退回的。找檢查師檢查的費用也需要買家自行承擔。因此，買房前還是要思慮再三，不要損失沒有必要的錢。
4.賣房屋檢查
家那邊接受你的出價後，就要聯繫房屋檢查師進行房屋檢查了，這個費用大概在300到500左右。 檢查完成以後，檢查師會出具一份報告。你可以讓經紀人拿著這份報告在檢查期內，跟賣家那邊談維修事宜。如果談不攏，則退出合約。如果談妥了，則繼續合約。
5.準備過戶
過了檢查期，如果是現金買房，兩方都沒問題了，就可以準備過戶了。如果是貸款，貸款公司那邊會要求做一份房屋的市價報告（appraisal）這個費用一般在500-600左右。市價報告出來後，如果高於合約價，貸款公司那邊則繼續處理貸款。如果低於合約價，貸款公司則不會放款。這時候有兩個選擇。1.讓經紀人跟賣家進行溝通，爭取將合約價降到市場價 2.如果房子比較熱門，很多人搶，賣家不願意降價，而你又非常喜歡這個房子，不在乎多花一點錢買下這個房子，那就要自己多承擔一些首付，補齊合約價跟市場價的差價，然後等待貸款公司放款。如果不想買了，或者首付不夠，可以放棄合約，押金退回。 但是，值得注意的是，市價報告是很主觀的東西，每個估價師的估價都會不有所不同。有的估價師喜歡往高了估價，有的喜歡往低了估。所以還是具體情況，具體分析，視房屋的實際情況而定。
6.過戶交房
完成以上步驟後，就等著過戶交房了。在交房的前一兩天，可以讓經紀人帶你去房子再檢查一遍。確保房子還是你之前看到的樣子。
7.擁有房屋的所有權
過戶那天，需要攜帶兩個身份證明（可以是ID加上信用卡，工卡之類的）跟首付款去產權公司簽字，首付款需用銀行本票（cashier check），如果事先匯款給產權公司了，則不需要帶本票。 貸款的話，貸款公司一般會在簽字的當天或第二天進行放款，放款後就可以拿到鑰匙，也就正式擁有了房屋的所有權。
在整個過程中，以下幾點買家需知
第一，美國的合同往來很多採用的都是電子簽名，或者簽名後再掃描然後發電子郵件的，並不像中國那樣重視原件。
第二，美國的房產交易流程非常的固定和規範。在德州，重要的法律文件跟合同都是地產協會製作得公認格式的文件。
第三，在德州，買賣雙方在整個交易過程中不需要見面。如果買家是貸款買房，買家可以異地過戶，異地指（美國各個城市），都可以讓產權公司找公證人在買家或者賣家的所在地進行簽字。首付款需給cashier』s check ,而且要當場給公證人，或者直接匯款到產權公司。
相信通過以上，大家對於美國的購房流程也有了一定的了解。如果購房中遇到任何問題，請諮詢卓靈倩房產經紀人。
