卓靈倩專欄|美國房屋投資，你必須要知道的幾件事。
「買房」似乎是一種揮之不去的情結，不僅是國內「買房熱」，走出國門的中國人更是把這分買房的熱情燒到了大洋彼岸的美國。
近年來，越來越多的中國人在美置辦房產，不僅是用於自住，更是將此作為了一種投資的手段。有人說，凡是中國人多的地方，房價就居高不下，此話一點也不假。在美國西岸舊金山附近的矽谷，現在號稱全美房價最高，而洛杉磯、紐約等大城市，華人也對高房價都作出了不小的貢獻。在這轟轟烈烈的買房投資熱之下，投資者們又應該如何合理地做出規劃，提高自己的收益呢？
卓靈倩房產經紀人，精通普通話，英文，福州話
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房屋投資的地段選擇
多數投資者選擇將房子作為投資對象多是處於房子能夠保值增值創收的考慮，因而房子所在的地理位置就成為了購房者重點考量的一個因素。那麼，究竟可以根據哪些因素來判斷一個地段是好是差，這裡的房子是不是適合投資呢？
第一看經濟形勢：這個區域是不是經濟上升區。經濟上升區意味著這個地方的人口和經濟在未來幾年呈增長態勢。比如：政府在這個地區有沒有一個長期的新興產業計劃、人口是在湧入還是湧出，湧入的人口越多，對房間的影響越正面，經濟發展越好，當地居民的收入就越高，對租金的收益也有正面的影響。
第二看治安情況：治安好，租房子的人就越多，房子更搶手，租金回報率高。
第三看學區情況：好學區可以爭取到好的租客，租客的好壞也會影響到房子的空置率和租金回報率。
第四看配套設施：看周邊配套設施是否齊全，租房子的人普遍年紀較輕，對周邊設施，電影院、超市、交通設施的要求會更高。
投資房如果選擇在不好的社區，比如像居民很窮，學區不好，房價通常也不會太高，會大大折損你的投資回報率。這裡也要提醒各位投資者的是，如果這個社區附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子，而且價格相當誘人的時候，一定要謹慎謹慎再謹慎。因為新房子的市場價值會受周邊舊房子的拖累而貶值，升值前景會大大 降低。另外，機場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監獄以及墳場附近的房屋，也不建議作為投資方之選。
既為投資，考慮投入和產出比是必不可少的，但是往往很多投資者只在乎眼前的「投資少」，而忽略了「投資少」可能帶來的是遠低於投資的回報甚至是無回報。有些前期投入較小的房子，看似便宜，實則是個大坑。老房子修理費用高，麻煩多，維護成本高昂，而這無形之中就加大了投入成本。因此，投資房最好考慮在1980年以後建的房子。
當然，也不能走向另外一個極端，只買貴的，從投資角度而言，用作投資的房子不宜買的太貴，太高檔或者是房間數量過多的，這樣不利於出租。而從德州的租房市場反饋來看，也恰恰應徵了這一點。市場反饋的結果顯示，三房一廳，兩個廁所的以及租金2000以下的比較受租客們的歡迎。
對投資房而言，佔地太大反而是個負擔，會降低投資收益率。因為同樣大小的房屋，佔地面積越大，則投資成本越大。前後院面積大意味著維護開支大，除草、澆水、維護等都要錢。因此，投資房慎選大面積房。
另外，地稅和保險也是影響投資回報的直接因素。不同城市不同地區的地稅差別非常大，而投資房的房屋保險費一般比自住房要高，在德州貸款買房強制要買房屋保險，但即便是現金購買，從安全形度出發，也應該購買房屋險，這樣就能有效規避後期租客因不小心跌倒等意外發生而產生高昂的賠償費用。
租金回報率並不單純是看租金是多少，要整體考慮房屋費用及出租衍生相關支出，一般包括：房產稅、房屋保險、社區管理費、維修費、出租管理費等項目。
這些都要算好賬，把收益相加減去上面這些花銷再除以當初購置房子和裝修的費用，才能準確計算投資回報率。
想看房子租金多少可以上網查詢，比如： Zillow.com
上面會有對房子租金的預估值，但這個只能做個參考。
更準確的是要看房子所在區域2英里之內，同樣房型、同樣大小、同樣新舊的房子最後出租時的租金是多少。這部分資料可以請專業地產經紀查看專業資料庫，做一個報表計算租金回報率。
房屋保養及支出
根據美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。這就使得房屋維護支出成為了一大筆費用。因此在購房時，為確保房屋質量，最好在合同中約定一個前提條件，要求聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由買方支付，如果通過Inspection發現了質量問題，可以要求賣方修理，如果售方不負責修理，則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。由此可見做Inspection是為今後的房屋保養著想。
出租屋的管理
出租屋的管理一般分為委託中介管理和自我管理兩種。若買房後委託房屋中介管理主要是針對無暇顧及自己房屋的投資者，一般情況下中介公司會按房租比例收取一定的房屋管理費。
對於那些自己有時間精力的投資者來說，自己管理也不失為一個好的選擇。一來可以節省下管理費，二來如果自己是個會維修的人，就無需支付維修工人高昂的人工費，節省下一大筆維修費。
裝修方面，能夠自己安裝的話就自己安裝，自己無法完成的部分可以尋找專業修理人員上門修理。要知道美國的人工費用很高，工人上門一次，一般僅是上門服務費一般就得80美元，還不算其他的零件費。
如果自己不是一個很會維修的人，建議給房子買一個房屋維修保險(home warranty)，home warranty 保費一般是500到700一年。
舉一個例子就能很好地體現房屋維修保險的作用，比如每次如果房子有東西需要維修，維修人員來房子這邊，就要付60到80不等的費用。打個比方，我買了一個房屋維修保險，每次維修人員過來檢查，我都要付65塊錢。維修人員檢查後，會告訴你需要維修的地方要花多少錢，比如維修費要500，你也只要付65，剩下的費用保險公司報銷。 如果你房子有些東西壞了，維修人員過來以後，你發現房內東西沒有壞，或者不保的情況下，那也是要收65塊 。
美國房屋投資的風險
作為投資者，除了明白自己投資的利益所在，也更要明晰自己的投資的風險所在，才能更好地做出投資規劃。那麼在美國買房又有哪些風險呢？
首當其衝：的就是租客違約的風險：基於此建議房主在租房子給別人之前先做好背景調查，做好前期的篩查工作，這樣能夠有效避免出現違約的情況。
第二：房子需要大修的風險：有的時候看房子的時候不夠仔細，買了之後才發現有地方需要大修，這個時候不管花費多少都只能自己扛了，所以在買房子的時候就要注意仔細檢查。
第三：空置的風險：面對空置最佳解決方法就是降價，降價所帶來的損失遠比空置要小。
第四：房價貶值的風險：經濟不景氣的時候房屋銷售狀況一般都很差，但出租狀況會比較好。
房屋投資是一個長線的過程，美國的房產市場環境和國內也存在著很大的不同，要充分結合美國國情州情，多加留意行業相關的政策法規，學習與之相關的知識，結合自身實際做出最合適自己，效益最大化的投資規劃。
