卓灵倩专栏|买房者必读文章—美国购房的流程
对于房屋投资者来说，在购房之前弄清购房流程是至关重要的。美国的房产交易和中国存在着诸多不同，在买房之前要经历哪几道程序，现金买房和贷款买房又有哪些注意事项？……这些问题都可以在接下来的文章中寻找到答案。
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1.现金与贷款购入
一般的购房者分为现金购入与贷款购入两种鉴于国内的外汇管制政策，决定现金购入房屋的投资者最好是在如果是在买房前把所需要的资金转到美国的银行账户上来。因为针对现金买房，卖家都会要求买家出示存款证明（proof of funds）.如果是中国国内银行的存款证明，由于国内的外汇管制原因，卖方很可能会因为担心钱款不能在过户前到账而犹豫是否要接受这个OFFER。
如果准备贷款买房的，那就要先联系贷款专员，开具一份可贷款证明（pre-approval letter）。因为针对贷款买房的买家，卖家通常要根据买家提供的可贷款证明后判断其是否有符合买房条件，才会决定接不接受这个OFFER。
2.联系房产经纪人看房
经过一番筛选，找到满意的房子之后，一定要让房产经纪人让卖家那边出示房屋的基本情况报告（seller disclosure notice）在这份报告里，卖家会把他所知道关于房屋的重要信息
进行披露。地基有没有修过，哪年修过。屋顶哪年换过。房子之前有没有白蚁灾害之类是购房者比较关心的问题。
3.考虑出价
当对选定的房子各方面都满意后，就要考虑出价了（offer）这个offer将直接关系到交易的成功与否，所以也要格外地审慎，一定要根据房子的实际情况合理出价，促成交易达成。
出价的时候，有一个日期要特别注意：可反悔期（option period）。可反悔期一般是7-10天。这个的作用主要是你交给卖家一点钱，这个期间内卖家不能把房子卖给其他人。（option fee）通常在100-300.。你也可以在此期间请检查师对房子进行检查，如果对房子的状况感到不满意，或者有需要维修的卖家那边不予维修，那就可以不买这个房子。而之前交付的押金可以退回。但是值得注意的是，在检查期内检查出房子所有的问题，卖家是没有义务负责维修的。如果关于维修事项谈不拢，买家选择不买这个房子，在可反悔期内，买家也可以无条件随时退房。退房押金是可以退回，但是option fee是不予退回的。找检查师检查的费用也需要买家自行承担。因此，买房前还是要思虑再三，不要损失没有必要的钱。
4.卖房屋检查
家那边接受你的出价后，就要联系房屋检查师进行房屋检查了，这个费用大概在300到500左右。 检查完成以后，检查师会出具一份报告。你可以让经纪人拿着这份报告在检查期内，跟卖家那边谈维修事宜。如果谈不拢，则退出合约。如果谈妥了，则继续合约。
5.准备过户
过了检查期，如果是现金买房，两方都没问题了，就可以准备过户了。如果是贷款，贷款公司那边会要求做一份房屋的市价报告（appraisal）这个费用一般在500-600左右。市价报告出来后，如果高于合约价，贷款公司那边则继续处理贷款。如果低于合约价，贷款公司则不会放款。这时候有两个选择。1.让经纪人跟卖家进行沟通，争取将合约价降到市场价 2.如果房子比较热门，很多人抢，卖家不愿意降价，而你又非常喜欢这个房子，不在乎多花一点钱买下这个房子，那就要自己多承担一些首付，补齐合约价跟市场价的差价，然后等待贷款公司放款。如果不想买了，或者首付不够，可以放弃合约，押金退回。 但是，值得注意的是，市价报告是很主观的东西，每个估价师的估价都会不有所不同。有的估价师喜欢往高了估价，有的喜欢往低了估。所以还是具体情况，具体分析，视房屋的实际情况而定。
6.过户交房
完成以上步骤后，就等着过户交房了。在交房的前一两天，可以让经纪人带你去房子再检查一遍。确保房子还是你之前看到的样子。
7.拥有房屋的所有权
过户那天，需要携带两个身份证明（可以是ID加上信用卡，工卡之类的）跟首付款去产权公司签字，首付款需用银行本票（cashier check），如果事先汇款给产权公司了，则不需要带本票。 贷款的话，贷款公司一般会在签字的当天或第二天进行放款，放款后就可以拿到钥匙，也就正式拥有了房屋的所有权。
在整个过程中，以下几点买家需知
第一，美国的合同往来很多采用的都是电子签名，或者签名后再扫描然后发电子邮件的，并不像中国那样重视原件。
第二，美国的房产交易流程非常的固定和规范。在德州，重要的法律文件跟合同都是地产协会制作得公认格式的文件。
第三，在德州，买卖双方在整个交易过程中不需要见面。如果买家是贷款买房，买家可以异地过户，异地指（美国各个城市），都可以让产权公司找公证人在买家或者卖家的所在地进行签字。首付款需给cashier’s check ,而且要当场给公证人，或者直接汇款到产权公司。
相信通过以上，大家对于美国的购房流程也有了一定的了解。如果购房中遇到任何问题，请咨询卓灵倩房产经纪人。
