暴跌！1折？美商業地產要完

本周，德州一筆房地產交易引發了業界關注。

德克薩斯州沃斯堡最高的建築伯內特廣場（Burnett Plaza）僅以 1230 萬美元的價格被贖回拍賣，而三年前其成交價格超過了1.375億美元。

這座 40 層高的建築在周二塔蘭特縣法院的拍賣會上被德克薩斯州平納克銀行（Pinnacle Bank Texas）買下。

根據公開記錄，Pinnacle 聲稱該大廈的前業主 Burnett Cherry Street LLC（紐約 Opal Holdings LLC 的附屬公司）未能支付用於在 2021 年購買該大廈的 1300 萬美元貸款。

專家認為這是美國房地產定時炸彈問題的最新一起案例，因為全美各地很多辦公樓和商業樓都面臨空置或以極低價格拋售。

據《達拉斯商業雜誌》報道，承包商針對前業主提出了 10 項留置權，總金額超過 160 萬美元，聲稱該場地的翻修工作未獲付款。其中一項留置權總金額約為 100 萬美元，用於 19 層浴室和兩間套房的翻新工程。

4 月 2 日，前業主對 Pinnacle銀行提起訴訟，聲稱是貸款人迫使大樓違約。

根據資料，這座建於 1983 年的巨型建築位於櫻桃街 801 號，毗鄰城市公共公園，高 567 英尺，也被認為是德州最大的商業辦公和零售空間，面積超過 100 萬平方英尺。

據《達拉斯商業雜誌》報道，塔蘭特縣法院估價區最近對該建築群的估價為 1.045 億美元。

據 The Real Deal 報道，上一季度，該大樓的空置率為 22%，而沃斯堡市中心的空置率僅為 11.5%。

通用汽車、Kimley-Horn and Associates 公司、Huckabee 公司和 Freese and Nichols 公司是大樓內的部分租戶。

由於利率飆升和工人返回辦公空間的速度放緩，全美取消抵押品贖回權的情況愈演愈烈，商業和辦公不動產已岌岌可危。

除得克薩斯州外，加利福尼亞州、紐約州、佛羅里達州和新澤西州的商業抵押品贖回權也有所增加。

根據房地產數據提供商 ATTOM 的最新數據，3 月份約有 625 處商業地產取消贖回權，與 2 月份相比增長了 6%，與去年同期相比增長了 117%。

3 月份，僅在加州就有 187 處房產面臨法拍，創下該州歷史新高。

房地產投資管理公司 Shorenstein 最近以 1.535 億美元的價格將位於洛杉磯的 62 層樓高的Aon Center推向市場，低於 10 年前的 2.69 億美元。

今年 1 月，全球最大的私募股權投資基金黑石集團（Blackstone）將其在紐約市的地標性建築推向市場，售價僅為其最初支付價格的四分之一。2014 年，黑石集團為這棟位於百老匯 1740 號的 26 層大廈支付了約 6 億美元，此後，黑石集團將其出售給任何願意支付 1.5 億美元剩餘抵押貸款的人。

小型銀行和地區性銀行是商業房地產市場最大的信貸來源，持有該行業約 80% 的未償債務。

RXR 房地產公司的老闆Scott Rechler說：”我認為現在是一個生死存亡的時刻。後 COVID 時代，利率提高，人們的工作和生活方式都在發生變化，我們再也回不到過去了，這將是一個動蕩的時代。美國有 19.6% 的辦公空間空置，這是過去 40 年來空置率最高的時刻。”

縱觀美國歷史，1976年的辦公室空置率最低僅為6%，1986年和1991年空置率接近於今天的數值達到了19.3%。

當時是因為廉價土地（尤其是南部地區的廉價土地）在聖安東尼奧、達拉斯和得克薩斯州奧斯汀等城市過度建築激增。佛羅里達州的勞德代爾堡和棕櫚灘以及新奧爾良成為了美國面臨空置率最高的三個城市。據了解，當時即使沒有租戶，銀行也會為擬建空間提供融資。開發商說，他在 20 世紀 80 年代建造的近 100 萬平方英尺的曼哈頓寫字樓’100% 空置’。

然而如今，空置問題再次加劇，但是故事卻變了，隨著疫情升起的居家工作，科技業變成了大逃亡，今年10月，微軟將退出灣區，如今其4.9萬平方英尺的辦公室打出了轉租廣告，Meta 和 LinkedIn 也轉租了他們在該市的辦公空間，因為犯罪率上升導致商鋪被趕出市中心，9 月份的空置率創下了 34% 的歷史新高。

從人們的工作方式，到一些城市的治安，再到高漲的價格，美國商業地產正如專家所說，到了最動蕩的時刻。