利率太高，达拉斯地区房主都不愿换房，你换吗？

根据联邦住房贷款机构的数据，从2020年到2022年，在低利率购房和再融资贷款浪潮过后，目前超过一半的德州房屋的未偿还抵押贷款的利率低于4％。

但其后利率步步高升，自去年秋季以来，30年期固定利率抵押贷款的平均利率一直在6％至7％之间徘徊。

2020年8月，泰勒·洛佩兹（Taylor Lopez）和丈夫约瑟夫（Joseph）在快速发展的安娜市（Anna）以18万美元的价格购买了他们的房子。

他们以3.8％的抵押贷款利率购买了这栋建于1966年的三居室房屋。 “从投资的角度来看，感觉是一个不错的选择，”现年36岁的洛佩兹说，她是连锁餐厅 Wingstop 的房地产经理。

在这所房子里住了两年多后，他们就一直在考虑卖掉房子，因为离他们上班地点太远了。约瑟夫在路易斯维尔（Lewisville）工作，而泰勒在艾迪逊（Addison）工作，因此他们希望找一个通勤时间较短的地方。

但是，和达拉斯地区的许多其他准备升级购房的人一样，这对夫妇感觉自己被困在了目前的住房中。

尽管他们可能会在售房时获得不错的回报，但他们必须在一个比他们最初购房时房价大幅上涨的房地产市场中选购另一栋房子。更糟的是，他们必须放弃目前的低息贷款，转而接受一项利率高得多的新贷款。

“有人是想要出售房屋，但这就是让他们留在家中的原因。”萨奇（Sachse）和布兰诺地区的房地产经纪人米斯蒂·迈克尔（Misty Michael）说。

洛佩兹一家表示，他们想购买的任何房屋都需要位于他们想要的学区，并且不需要太多装修，价格范围将从40万美元起。

“综合考虑所有利弊，这是划不来的，所以我们每天继续驱车一个小时上下班，”洛佩兹说，“虽然我们可以先以更高的利率购买房屋，然后等利率下降后，再进行再融资贷款，但那是一个说不准的情况。”

“当你在处理如此大量的资金时，目前我并不愿意承担这样的风险。”

计算结果差异巨大

根据北德州房地产信息系统和德州农工大学房地产研究中心的数据显示，自2020年初以来，达拉斯地区的单户住宅中位价上涨了50％以上。

除此之外，美联储已经连续一年多积极提高联邦基金利率，间接推高了抵押贷款利率。截至7月13日，房利美记录的30年期抵押贷款平均利率为6.96％。

其结果是：按照平均利率和20％的首付购买一栋达拉斯地区中位价的房屋，在考虑保险或房产税之前，2020年一月份时，每月偿还本金加利息付款约为980美元。而到了六月份，这个数字超过了2100美元。

对于那些在2021年一月份以创纪录的2.65％低利率购买了30万美元房屋的买家来说，如今以平均利率再次购买同样价格的房屋，每月付款在税费之前将增加近900美元。

购买更大或更豪华的住房，其月供增加就更多了，因此即将晋升职位或即将有孩子出生，希望升级到更大房屋的人，可能无法找到足够划算的交易来支持这一决定。

虽然房价与去年同期相比略有下降，但德州农工大学的经济学家认为，房价不会回到2020年初的水平。而预计利率也将下降，但也不会回到创纪录的低点。抵押贷款银行家协会预测，2024年的利率将在5％左右。

仍有房屋买卖进行中

随着抵押贷款利率的上涨和卖家的观望，从2022年六月份到2023年六月份之间，达拉斯地区新上市的单户住宅房源减少了22％，这限制了寻求购房的人士的选择。

但那些急需搬迁的购房者仍不得不购买房屋。同时，人们继续从全美其它地区搬迁到德州。因此今年六月份，当地房屋销售量仅略微低于一年前。

迈克尔说：“我们有很多买家想购房。”并补充说购房者可能会选择先买了，以后利率降低了再进行再融资贷款。他说：“有人结婚，有人生孩子，有人孩子上大学。”

德鲁·凯斯负责房屋购买公司Opendoor在达拉斯-沃斯堡和休斯顿的运营，他表示那些没有急需搬迁的休闲性购房者可能不再购房。

“现在很多人不在市场上购房，因为他们目前持有的抵押贷款利率低于4%，对他们来说这（换房）更多是一种奢侈行为而不是必要行为，” 凯斯说。

诺瑞维亚（Nuwave Lending）公司总裁杰森·迪克森表示，尽管让房主离开目前的住房可能很困难，但他们可能值得利用在疫情期间积累的房屋净值来偿还信用卡债务或汽车贷款。

一些既想保留现有房子的低利率，又想升级房屋或搬迁的人选择不卖掉原有的房子，而是把它出租，然后直接购买一栋新房子。由于抵押贷款利率导致许多人选择租房，这证明是一个不错的选择。

31岁的尼彭·加多克（Nipun Gadhok）是一名公司经理，他没有把拥有3%利率的旧房子卖掉，而是租给了四名租客。他说：“利率真的帮助了我，现在要找到租客完全没问题。”