卓灵倩专栏|美国房屋投资，你必须要知道的几件事。
“买房”似乎是一种挥之不去的情结，不仅是国内“买房热”，走出国门的中国人更是把这分买房的热情烧到了大洋彼岸的美国。
近年来，越来越多的中国人在美置办房产，不仅是用于自住，更是将此作为了一种投资的手段。有人说，凡是中国人多的地方，房价就居高不下，此话一点也不假。在美国西岸旧金山附近的硅谷，现在号称全美房价最高，而洛杉矶、纽约等大城市，华人也对高房价都作出了不小的贡献。在这轰轰烈烈的买房投资热之下，投资者们又应该如何合理地做出规划，提高自己的收益呢？
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房屋投资的地段选择
多数投资者选择将房子作为投资对象多是处于房子能够保值增值创收的考虑，因而房子所在的地理位置就成为了购房者重点考量的一个因素。那么，究竟可以根据哪些因素来判断一个地段是好是差，这里的房子是不是适合投资呢？
第一看经济形势：这个区域是不是经济上升区。经济上升区意味着这个地方的人口和经济在未来几年呈增长态势。比如：政府在这个地区有没有一个长期的新兴产业计划、人口是在涌入还是涌出，涌入的人口越多，对房间的影响越正面，经济发展越好，当地居民的收入就越高，对租金的收益也有正面的影响。
第二看治安情况：治安好，租房子的人就越多，房子更抢手，租金回报率高。
第三看学区情况：好学区可以争取到好的租客，租客的好坏也会影响到房子的空置率和租金回报率。
第四看配套设施：看周边配套设施是否齐全，租房子的人普遍年纪较轻，对周边设施，电影院、超市、交通设施的要求会更高。
投资房如果选择在不好的社区，比如像居民很穷，学区不好，房价通常也不会太高，会大大折损你的投资回报率。这里也要提醒各位投资者的是，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子，而且价格相当诱人的时候，一定要谨慎谨慎再谨慎。因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值，升值前景会大大 降低。另外，机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋，也不建议作为投资方之选。
既为投资，考虑投入和产出比是必不可少的，但是往往很多投资者只在乎眼前的“投资少”，而忽略了“投资少”可能带来的是远低于投资的回报甚至是无回报。有些前期投入较小的房子，看似便宜，实则是个大坑。老房子修理费用高，麻烦多，维护成本高昂，而这无形之中就加大了投入成本。因此，投资房最好考虑在1980年以后建的房子。
当然，也不能走向另外一个极端，只买贵的，从投资角度而言，用作投资的房子不宜买的太贵，太高档或者是房间数量过多的，这样不利于出租。而从德州的租房市场反馈来看，也恰恰应征了这一点。市场反馈的结果显示，三房一厅，两个厕所的以及租金2000以下的比较受租客们的欢迎。
对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率。因为同样大小的房屋，占地面积越大，则投资成本越大。前后院面积大意味着维护开支大，除草、浇水、维护等都要钱。因此，投资房慎选大面积房。
另外，地税和保险也是影响投资回报的直接因素。不同城市不同地区的地税差别非常大，而投资房的房屋保险费一般比自住房要高，在德州贷款买房强制要买房屋保险，但即便是现金购买，从安全角度出发，也应该购买房屋险，这样就能有效规避后期租客因不小心跌倒等意外发生而产生高昂的赔偿费用。
租金回报率并不单纯是看租金是多少，要整体考虑房屋费用及出租衍生相关支出，一般包括：房产税、房屋保险、社区管理费、维修费、出租管理费等项目。
这些都要算好账，把收益相加减去上面这些花销再除以当初购置房子和装修的费用，才能准确计算投资回报率。
想看房子租金多少可以上网查询，比如： Zillow.com
上面会有对房子租金的预估值，但这个只能做个参考。
更准确的是要看房子所在区域2英里之内，同样房型、同样大小、同样新旧的房子最后出租时的租金是多少。这部分资料可以请专业地产经纪查看专业数据库，做一个报表计算租金回报率。
房屋保养及支出
根据美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。这就使得房屋维护支出成为了一大笔费用。因此在购房时，为确保房屋质量，最好在合同中约定一个前提条件，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由买方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求卖方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。由此可见做Inspection是为今后的房屋保养着想。
出租屋的管理
出租屋的管理一般分为委托中介管理和自我管理两种。若买房后委托房屋中介管理主要是针对无暇顾及自己房屋的投资者，一般情况下中介公司会按房租比例收取一定的房屋管理费。
对于那些自己有时间精力的投资者来说，自己管理也不失为一个好的选择。一来可以节省下管理费，二来如果自己是个会维修的人，就无需支付维修工人高昂的人工费，节省下一大笔维修费。
装修方面，能够自己安装的话就自己安装，自己无法完成的部分可以寻找专业修理人员上门修理。要知道美国的人工费用很高，工人上门一次，一般仅是上门服务费一般就得80美元，还不算其他的零件费。
如果自己不是一个很会维修的人，建议给房子买一个房屋维修保险(home warranty)，home warranty 保费一般是500到700一年。
举一个例子就能很好地体现房屋维修保险的作用，比如每次如果房子有东西需要维修，维修人员来房子这边，就要付60到80不等的费用。打个比方，我买了一个房屋维修保险，每次维修人员过来检查，我都要付65块钱。维修人员检查后，会告诉你需要维修的地方要花多少钱，比如维修费要500，你也只要付65，剩下的费用保险公司报销。 如果你房子有些东西坏了，维修人员过来以后，你发现房内东西没有坏，或者不保的情况下，那也是要收65块 。
美国房屋投资的风险
作为投资者，除了明白自己投资的利益所在，也更要明晰自己的投资的风险所在，才能更好地做出投资规划。那么在美国买房又有哪些风险呢？
首当其冲：的就是租客违约的风险：基于此建议房主在租房子给别人之前先做好背景调查，做好前期的筛查工作，这样能够有效避免出现违约的情况。
第二：房子需要大修的风险：有的时候看房子的时候不够仔细，买了之后才发现有地方需要大修，这个时候不管花费多少都只能自己扛了，所以在买房子的时候就要注意仔细检查。
第三：空置的风险：面对空置最佳解决方法就是降价，降价所带来的损失远比空置要小。
第四：房价贬值的风险：经济不景气的时候房屋销售状况一般都很差，但出租状况会比较好。
房屋投资是一个长线的过程，美国的房产市场环境和国内也存在着很大的不同，要充分结合美国国情州情，多加留意行业相关的政策法规，学习与之相关的知识，结合自身实际做出最合适自己，效益最大化的投资规划。
